在广州经商的欧阳先生、裴女士夫妇在广西北海有两间商铺，夫妻俩2008年委托裴女士的弟弟裴某与北海的一家公司签订房屋租赁合同，期限伍年，从2008年5月22日至2013年5月22日，租金每月3000元。合同期限届满，承租人既不交租金，也不退还房屋。裴女士系北海合浦人氏，回家探亲时均顺便到北海与承租人讨说法，出乎裴女士意料，承租人出示了承租人与裴女士弟弟裴某签订的多份租赁合同，其中一份合同是2014年5月9日签订的，合同期限是2019年5月22日至2022年5月22日，三年的租金仅为32000元，且租金已经全部支付给裴女士弟弟，有裴女士弟弟出具的收据。让欧阳先生、裴女士夫妇倍感无奈的是这位不争气的弟弟已经下落不明，这意味着在2022年5月22日之前，在这长达九年中，这两间商铺将颗粒无收。欧阳先生、裴女士夫妇在无奈之下，到我办公室寻求帮助，并出示了相关的证据。经分析，本律师认为第一份合同之后签订的合同均有可能不具备法律效力，我和本所的欧美玲律师同意接受代理。

    起诉后，承租人向法院提交了一份授权委托书，以证明裴女士已经授权其弟长期处理房屋出租事宜，主张双方签订的合同均有法律效力。裴女士当庭否认这份授权书的真实性，本代理人当庭请求法院委托相关机构对裴女士在授权书的签名进行鉴定。鉴定结果，授权书上裴女士的签名非其本人所签。据此，一审判决原告胜诉。被告不服，以表见代理为由向北海中级人民法院提起上诉，在庭上双方代理人针锋相对，经过一番舌枪唇剑，本代理人已经感到胜诉在握，欧阳先生、裴女士夫妇也对庭审过程颇为满意。庭审后，承租人主动要求和解，结果，后续的合同一概作废，双方另签合同，租金为每月5000元，租期半年，租金一次性付清，裴女士也同意为其弟弟退还部份租金，最终双方以能够接受的方案解决争端。

 附：一审民事判决书，二审民事裁定书。

广西壮族自治区北海市海城区人民法院

    民事判决书  (2014)海民初字第XX号

    原告：欧XX，男

    原告：裴XX，女

    委托代理人：陈远胜，广西汉远律师事务所律师。

    委托代理人：欧美玲，广西汉远律师事务所律师。

    被告：北海XX物流有限公司

    法定代表人：方XX，总经理。

    第三人：方XX，男

    被告及第三人共同委托代理人：莫XX，广西XX律师事务所律师。

    被告及第三人共同委托代理人：刘XX，广西XX律师事务所实习人员。

    原告欧XX、裴XX诉被告北海XX物流有限公司、方XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2 014年11月11日受理后，依法由代理审判员方XX适用简易程序于2014年12月22日公开开庭进行审理，后经原告申请，于2015年11月17日作出通知追加方XX为本案的第三人参加诉讼，并依法组成由代理审判员方XX担任审判长，人民陪审员候XX、苏XX参加的合议庭，于2015年12月20日公开开庭进行了审理，书记员莫XX担任记录。原告裴XX及两原告共同委托代理人陈远胜、欧美玲、被告北海XX物流有限公司、第三人方XX及其共同委托代理人莫XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告欧XX、裴XX诉称：两原告是夫妻关系，2008年5月22日以裴XX的名义与被告的法定代表人签订房屋租赁合同，约定将原告欧XX名下的坐落于北海市北部湾西路XX花园202号房、裴XX名下的坐落于北海市北部湾西路XX花园201号房出租给被告做商铺使用，租赁期限自2008年5月22日至2013年5月22日止，每月租金为3600元。现双方的房屋租赁合同期限早已届满，亦未续签新的合同，被告在继续使用原告房屋的情况下，已拖欠租金长达十几个月，为此，原告向法院提起诉讼，请求判决：1、判令解除两原告与被告之间的房屋租赁合同关系。2、判令被告归还原告欧XX名下的座落于北海市北部湾西路XX花园202号房屋、原告裴XX名下的座落于北海市北部湾西路XX花园201号房屋。3、判令被告向两原告支付房屋租金61200元（月租金3600元，暂计至2014年10月22日，以后另计，直至被告归还房屋时止）4、判令被告承担本案全部诉讼费用及鉴定费。

 （双方提交证据省略）

    法院认为，在两原告授权下，案外人裴XX与被告就系争房屋于2008年5月签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于被告与两原告是否存在续签书面合同的事实，本院认为，被告与案外人裴XX签订的两份租赁合同，两原告不予认可，本院对其真实性无法确认，但即使裴XX确实与被告续签租赁合同并收取了租金，该两份租赁合同仍应为无效，理由如下：

   首先，裴XX的私自续签行为属于无权代理。被告称裴XX曾出示《授权委托书》以证明其拥有长期代理权，现经广西金桂司法鉴定中心鉴定，该《授权书》中“裴XX”签名字迹与送检的“裴XX”样本字迹不是同一人所写。该鉴定中心具有合法的鉴定资质，其出具的司法意见，本院予以采信。鉴定送检样本包括裴XX2007年在银行办理开户手续时填写的资料等，具备对比条件，现被告对鉴定样本提出质疑，但未提出重新鉴定，故对其辩解理由本院不予采纳。先无证据表明裴XX与被告续签租赁合同的行为事前已经得两原告的许可，或事后获得两原告的追认，故该行为属于无权代理行为。其次，裴XX的续签行为亦不构成表见代理。关于表见代理，《中华人民和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”据此，表见代理不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。本案中，裴XX系以其个人名义与被告续签的租赁合同，不符合表见代理的构成要件。此外，裴XX在2010年、2011年就与被告签订合同约定2013年至2017年的租赁事宜，且租金较之前约定大幅下降，与常理不符，但由于被告疏于审慎的注意义务，未经必要核实便与裴XX续签租赁合同，故被告在主观上亦存在过错，鉴于此，本院认定裴XX续签行为不构成表见代理。

       综上，两原告及被告于2008年5月22日签订《房屋租赁合同》后，未再续签书面的租赁合同。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告主张双方的不定期租赁关系解除，于法有据，本院予以支持。合同解后，原告要求被告搬离房屋并向己方交付租金至实际交还房屋之日止，于法无悖，本院子以支持，关于原告主张的租金，因双方合同中已明确约定涉案房屋的租金为3000元／月，且房屋现仍在被告占用控制之下，故租金标准仍按该约定履行，原告主张每月租金3600元，无事实和法律依据，本院不予支持。

    依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

      一、解除原告欧XX、裴XX 与被告北海XX物流有限公司于2008年5月22日签订的《房屋租赁合同》；

      二、被告北海XX物流有限公司应于本民事判决书生效之日起十五日内腾退北海市北部湾西路XX花园202号房屋给原告欧XX：

      三、被告北海XX物流有限公司应于本民事判决书生效之日起十五日内腾退北海市北部湾西路XX花园201号给原告裴XX：

      四、被告北海XX物流有限公司向原告欧XX、裴XX支付租金（租金以每月3000元的标准自2013年5月23日起计算至被告腾退之日止）：

      五、驳回原告欧XX、裴XX其他诉讼请求。

      本案案件诉讼费1330元，鉴定费1000元，共计2330元，由被

 告北海XX物流有限公司负担（因上费用已由原告预交，被告应在履行以上债务时一并返还给原告）。

    上述债务，义务人应当在本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟缓履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请扰行。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于厂西壮族自治区北海市中缎人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用1330（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：155060600018120098416，开尸银行：交通银行北海分行北部湾东路吏行）。逾期不突也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 

广西壮族自治区北海市中级人民法院

    民事裁定书(2 016)桂0 5民终XX号

   上诉人（一审被告）：北海XX物流公司，住所地XX

    法定代表人：方XX，总经理。

    委托代理人：莫XX，XX律师事务所律师。

    被上诉人（一审原告）：欧XX，男

    被上诉人（一审原告）：裴XX，女

    委托代理人：陈远胜，广西汉远律师事务所律师（受两被上诉人的共同委托）。

    委托代理人：欧美玲，广西汉远律师事务所律师（受两被上诉人的共同委托）。

一审第第三人：方XX，男

委托代理人莫XX，XX律师事务所律师

    上诉人北海XX物流有限公司因与被上诉人欧XX、裴XX、一审第三人方XX房屋租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院( 2014)海民一初字第XX号民事判决，向本院提起上诉。本院于201 6年2月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2 01 6年3月9日公开开庭进行了审理，上诉人北海XX物流有限公司的委托代理人XX、刘XX（同为一审第三人方XX的委托代理人），被上诉人欧XX、裴XX及其委托代理人陈远胜、欧美玲到庭参加诉讼。

     上诉人北海XX物流有限公司与被上诉人欧XX 、裴XX以双方达成庭外和解为由，于2 01 6年5月3 0日分别向本院申请撤回上诉和撤回一审起诉。上诉人和一审被告方XX对被上诉人撤回一审起诉的申请均表示同意。

    本院认为，上诉人申请撤回二审上诉和被上诉人申请撤回一审，起诉没有违反法律规定，且不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益，应予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百三十八条之规定，裁定如下：

     一、撤销北海市海城区人民法院( 2014)海民一初宇第XX号民事判决；

    二、准许上诉人北海XX物流有限公司撤回上诉，

    三、准许被上诉人欧XX、裴XX撤回一审起诉。

    一审案件受理费1 3 30元，鉴定费10 00元，由被上诉人欧XX、裴XX负担；二审案件受理费1 3 30元，本院减半收取66 5元，

由上诉人北海XX物流有限公司负担，剩余66 5元，由本院退回给上诉人北海XX物流有限公司。

      本裁定为终审裁定。