案情概要：

        这是一桩经历四年多的官司。2010年2月1日，一家房产中介公司起诉另一从事房产中介的人员，索要中介费人民币4.6万元。一审时被告没有聘请律师，自己应诉，2010年6月9日一审判决被告支付原告中介费4.6万元。2010年6月22日，被告经人介绍向我寻求帮助，在了解相关案情后，我认为被告并没有义务支付该中介费，因而决定接受委托，向上级法院提出上诉。2010年12月27日，上级法院以事实不清，证据不足为由裁定发回重审。2011年4月18日，一审法院另行组成合议庭开庭审理，于2012年12月17日作出判决，驳回原告的诉讼请求。原告不服，依法上诉，上级法院经过公开庭审，于2014年5月22日作出终审判决，驳回上诉，维持原判，我委托人电话里的笑声至今仍在耳边缭绕。

（附判决书三份）

广西壮族自治区北海市XX区人民法院

    民事判决书

                                       (2010)海民初字第XX号

    原告：北海JX房地产代理有限公司

    法定代表人：王XX，经理。

    委托代理人：林XX。

委托代理人：范XX  

   被告：宋XX，女

    原告北海JX房地产代理有限公司诉被告宋XX居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北海JX房地产代理有限公司的法定代理人王XX及其委托代理人林XX、范XX、被告宋XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告北海JX房地产代理有限公司诉称：位于北海市北海大道XX小区XX号房屋的房主委托被告宋XX将房屋出卖，刚好王XX、姚XX也委托原告寻找XX小区的房屋，原告通过各种途径得知被告有XX小区的房源，便找到被告并与被告商定，该房屋由原告代销。2009年1 2月22日，原、被告签订了《房屋买卖委托书》。原告接受委托后，带上王XX、杨XX到北海市北海大道XX小区XX号房屋，从楼下到楼上，对每间房子的大小、结构和周边环境实地察看并进行了认真的分析研究后，王XX、杨XX认为该房屋比较合适，要求原告就价格问题与被告商议，将价格再压低一点便可成交。经原告与被告多次通话协商，房屋的价格降到了230万元，王XX与房主均答应成交。2009年12月24日，王XX与房主办理了房屋过户手续，原告促成了房屋交易的成功。事后，原告多次催促被告按照委托书的约定支付代理费，但被告至今不肯支付。为此，特向法院提出起诉，请求判决：1、被告支付代理费46000元给原告；2、被告承担本案的诉讼费用。

    被告宋XX辩称：原、被告于2009年12月22日签订了《房屋买卖委托书》是事实，但双方并没有按委托书的约定履行。在该次中介活动中，被告没有收取过46000元的中介费，不同意原告的诉讼请求。

   （举证省略）

    针对原告北海JX房地产代理有限公司的举证及被告宋XX的质证，本院认证如下：原告提交的证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。

   依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：

   位于北海市北海大道XX小区XX号房屋原属黄XX、张XX共同所有。2009年12月20日，另案被告王XX、杨XX出具《房屋买卖委托书》一份给原告北海JX房地产代理有限公司，约定由王XX、杨XX委托原告代购买位于北海市北海大道XX小区XX号房屋，该房屋建筑面积365. 99平方米，总价238万元，税费由购买方承担，代理手续费（佣金）按总价1%支付。2009年12月22日，被告宋XX出具《房屋买卖委托书》一份给原告，约定由被告委托原告代出卖位于北海市北海大道XX小区XX号房屋，该房屋建筑面积365. 99m，总价2 30万元，代理手续费（佣金）按总价2%支付。王XX、杨XX及被告向原告出具《房屋买卖委托书》后，原告陪同王XX、杨XX实地察看了房屋。事后，原、被告多次为房屋价格问题通话协商，王XX与原房屋产权人最终达成一致意见，房屋以总价23万元成交。2009年12月24日，王XX与原房屋所有权人到北海市房地产交易中心办理了房屋权属转移登记手续。

    本院认为：本案被告宋XX出具的《房屋买卖委托书》是被告的真实意思表示，并没有违反国家法律、法规的规定，依法有效，该《房屋买卖委托书》对被告具有法律约束力。被告向原告北海JX房地产代理有限公司出具《房屋买卖委托书》后，原告已从事了与受委托事项相关的工作，被告如认为已不需要原告代出卖房屋，应及时撤销委托原告代出卖房屋的《房屋买卖委托书》，但被告从来没有向原告提出撤销，《房屋买卖委托书》在房屋成交前一直有效，被告以没有收取过46000元的中介费而拒绝支付代理费给原告理由不足，本院不予采信。现另案被告王XX与原房屋产权人已到北海市房地产交易中心办理了房屋权属转移登记，原告已促成了房屋买卖合同的成立，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款关于“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”的规定，被告应按房屋成交总价230万元的2%支付报酬给原告，原告请求被告支付代理费46000元，本院予以支持。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定，判决如下：

    被告宋XX应支付代理费46000元给原告北海JX房地产代理有限公司。

    案件受理费950元，其它诉讼费100元，两项合计1050元，由被告宋XX负担。被告应负担的费用已由原告北海JX房地产代理有限公司向本院预交，由被告在付清上述款项给原告的同时一并付还给原告。

上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起三日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递一交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自区北海市中级人民法院。

二0一0年六月九日

广西壮族自治区北海市XX区人民法院

    民事判决书

    (2 011)民重字第XX号

    原告：北海JX房地产代理有限公司

    法定代表人：王XX

    委托代理人：林XX。

    委托代理人：范XX

    被告：宋XX

    委托代理人：陈远胜，广西汉远律师事务所律师。

    第三人：北海LX房地产代理有限公司

    委托代理人：谢XX

    第三人：黄XX

    第三人：黄XX

    第三人：闵XX

    原告北海JX房地产代理有限公司（下称JX公司）与被告

宋XX，第三人北海LX房地产代理有限公司（下称LX公司）、黄XX、闵XX间合同纠纷一案，本院于2 01 0年2月3日立案受理后，于同年6月9日作出( 2010)民初字第XX号民事判决书，被告宋XX不服判决，向北海市中级人民法院上诉，2 01 0年1 2月2 7日，北海市中级人民法院作出( 2010)北民一终字第XX号民事裁定书，认为本案判决认定事实不清，证据不足裁定发回本院重审。本院重审后另行组成合议庭，依法追加第三人参加诉讼。于2 01 2年1月1 9日对本案公开开庭进行了审理，原告JX公司的法定代表人王XX及委托代理人林XX，被告宋XX及委托代理人陈远胜，LX公司的委托代理人谢XX到庭参加诉讼，第三人黄XX不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。

    原告JX公司诉称：位于北海市北海大道XX小区XX号房屋的房主委托被告宋XX将该房屋出卖，此时购房人王XX，杨XX也委托原告寻找XX小区的房源，原告便找到被告，与被告商定该房子由原告代销，原告与被告于2009年2月22日签订了《房屋买卖委托书》。原告接受委托后，带购房人王XX，杨XX到实地察看了出卖的房屋，买房人看房后认为该房比较合适，对价格问题要求原告与被告宋XX进行商议，再压低一点价格便可成交，原告经多次与被告通话，将价格从2 3 8万元降到了2 30万元，最后买卖双方答应成交，并于2 009午12月24日过户，促成了该房屋交易成功。经原告多次催被告按照房屋买卖委托书约定支付代理费，但被告至今仍不肯支付。请求判令被告支付代理费4.6万元，并承担案件受理费。

   （举证省略）

    被告宋XX辩称：被告无需向原告支付居间服务费。因为没有任何证据证据明房屋买卖双方通过原告和被告取得联系，也没有证据证明房屋买卖交易系原告促成，被告也没有取得房屋交易的机会。原告作为居间人，从未就有关订立合同的事项向委托人被告如实报告，没有向被告报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。因此应驳回原告的全部诉讼请求。

    被告宋XX在举证期限内没有向本院提交反驳原告诉讼主张的证据。

    第三人北海LX公司述称：本案涉案房屋是卖主委托LX公司出卖的，是LX公司的员工谢XX促成了买卖双方交易，卖方已付了7 0 0 0多元的中介费给LX公司，中介费并没有付给被告。

    第三人JX公司在举证期限内未向本院提供证据。

    第三人黄XX、黄XX、闵XX在答辩及举证期限内未作答辩也未向本院提交证据。

   （质证省略）

    第三人对原告所举证据不发表质证意见。

    本院结合原告的举证及被告的质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信，对被告提出异议的书证，因被告无相反证据予以否定，且该类书证与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。

    依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：位于北海大道XX小区XX号房屋原所有权人系第三人黄XX、闵XX 于2 009年1 2月22日被告宋XX出具一份（房屋买卖委托书）给原告委托原告代其出卖上述房屋，总价230万元，代理手续费（佣金）按总价2%支付，（三天内有效）。此时买房人王XX、杨XX也委托原告寻找购XX小区的房屋。原告接受委托后，曾陪同买方到被告委托出卖的房屋看房，并多次就房屋交易价格与被告进行协商。同年1 2月24日上述房屋原所有权人与买受人王XX达成买卖协议，在北海市房地产交易中心办理了买卖房屋的所有权转移登记。买卖双方在办理所有权转移登记时，原告没有在场参与。

    本院认为：被告出具《房屋买卖委托书》委托原告代卖房，双方意思表示真实，委托书没有违反法律规定，应为有效。原告接受委托后，曾陪买房人看过买卖的的房屋，但此时原告也接受买房人的委托购买该房，原告是接受买受人的委托看房还是接受被告卖房的委托看房，并无证据证明，且并不能排除中介的房屋的所有权人自行出卖其房屋或同时委托他人出卖其房屋。据第三人LX公司的述称，被告委托原告出卖的房屋是原房屋的所有权方也不在场参与，也无证据证明房屋出卖方认可原告为其提供了中介服务。因此原告主张接受被告的委托后，履行了受托事务，促成交易，证据不足，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照最高人民法院<民事诉讼证据的若干规定》第二条二款、第五条第二款的规定，判决如下：

    驳回原告北海JX房地产代理有限公司的诉讼请求。

    案件受理费1050元，由原告负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。

二０一二年十二月十七日

广西壮族自治区北海市XX人民法院

    民事判决书( 2013)北第XX号

    上诉人（一审原告）：北海JX房地产代理有限公司

    法定代表人：王XX，经理。

    委托代理人：林XX

    委托代理人：林XX

被上诉人（一审被告）：宋XX

    委托代理人：陈远胜，广西汉远律师事务所律师。

    一审第三人：北海LX房地产代理有限公司。

    法定代表人：付XX，董事长。

一审第三人：黄XX

 一审第三人：黄XX   

一审第三人：闵XX  

 上诉人北海JX房地产代理有限公司因与被上诉人宋XX、一审第三人北海LX房地产代理有限公司（下称LX公司）、黄XX、黄XX、闵XX居间合同纠纷一案，不服北海市XX人民法院(2011)重字第XX号民事判决，向本院提出上诉。本院于201 3年7月8日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。

    一审法院查明：位于北海大道XX小区XX房屋原所有权人系三人黄XX、黄XX、闵XX。2 009年12月22日，被告宋XX出具一份《房屋买卖委托书》给原告，委托原告代其出卖上述房屋，总价230万元，代理手续费（佣金）按总价2%支付，（三天内有效）。此时买房人王XX、杨XX也委托原告寻找购买XX小区的房屋。原告接受委托后，曾陪同买方到被告委托出卖的房屋看房，并多次就房屋交易价格与被告进行协商。同年1 2月24日上述房屋原所有权人与买受人王XX达成买卖协议，在北海市房地产交易中心办理了买卖房屋的所有权转移登记。买卖双方在办理所有权转移登记时，原告没有在场参与。

    一审法院认为：被告出具《房屋买卖委托书》委托原告代卖房，

双方意思表示真实，委托书没有违反法律规定，应为有效。原告接

受委托后，曾陪买房人看过买卖的房屋，但此时原告也接受买房人

的委托购买该房，原告是接受买受人的委托看房还是接受被告卖房

的委托看房，并无证据证明，并且不能排除中介的房屋的所有权人

自行出卖其房屋或同时委托他人出卖其房屋。据第三人LX公司的

述称，被告委托原告出卖的房屋是原房屋的所有权人联系LX公司

后由LX公司代理中介，促成了交易。出卖该屋的所有权人已向联

兴公司支付了中介费，该院应予采信。且在LX公司协助买卖双方

办理房屋所有权转移登记时，原告作为中介方也不在场参与，也无

证据证明房屋出卖方认可原告为其提供了中介服务。因此原告主张

接受被告的委托后，履行了受托事务，促成交易，证据不足，原告

的诉讼请求，该院不予支持。依照最高人民法院《民事诉讼证据的

若干规定》第二条第二款、第五条第二款的规定，判决：驳回原告

北海JX房地产代理有限公司的诉讼请求。

    北海JX房地产代理有限公司不服一审判决，上诉称：上诉人

已经履行买卖双方的委托事事务，促成房屋的交易成功，被上诉人

应按约定支付支付费用。上诉人直接接受买方委托及通过被上诉人

接受卖方委托，是买卖双方同时委托上诉人。上诉人陪买房人看房

及与买方分析比较做大量关键的促成成交工作，是同时履行双边义

务。本案不存在其他中介，被上诉人提供的证人是直接利益关系人，

法院没有采纳该证据但却认定存在其他中介，是自相矛盾的结论。被上诉人是LX公司的员工，不能认定LX公司是其他中介。房源是LX公司的，被上诉人在得到上诉人提供的信息和具体的买房人后，在上诉人与被上诉人约定的委托时间内，LX公司与买卖双方到交易中心办理了交易手续，由此可认定上诉人促成了交易。LX公司作为房源拥有者，有义务协助卖方办理交易手续，其行为不能认定是其他中介的行为。法律没有强制规定居间合同在促成成功后，必须由中介方协助交易方能取得居间费之规定，关键是上诉人促成了买卖双方进行交易。上诉人上诉请隶二审法院依法判决：1、撤销一审判决；2、被上诉人向上诉人支付代理费46 000元。

    被上诉人宋XX答辩称：上诉人与被上诉人存在居间合同关系，买方与上诉人存在居间合同关系，上诉人陪同买方看房及与被上诉人协商交易价格，系上诉人向买方提供服务，没有证据证明买卖双方通过上诉人与被上诉人取得联系。本案没有证据证明上诉人向被上诉人提供买方的联系方式，上诉人从未就有关部门订立合同的事项向委托人如实报告，双方只是商议了房屋价格，合同成立并非由上诉人促成，而是另有其人。故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”、第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”的规定，被上诉人无需向上诉人支付居间服务费。方没有委托上诉人，也没有通过被上诉人委托上诉人，而是被上诉人从LX公司获得房源信息后直接委托上诉人。上诉人认可LX公司收取中介费70000元的事实，所以，被上诉人没有义务向上诉人支付居间服务费。上诉人主张被上诉人得到其提供的信息和具体买房人，这没有任何事实根据。一审判决认定事实清楚，适用法律。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

    一审第三人LX公司、黄XX、黄XX、闵XX没有陈述意见。

    本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。

    根据双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人诉讼请求本院判决被上诉人向其支付代理费用46 000元右无事实根据和法律依据。

    本院认为：被上诉人不是北海大道XX小区XX号房屋的所有权人，根据本案现有证据，被上诉人与上诉人签订《房屋买卖委托书》时，被上诉人没有取得在一审第三人黄XX、黄XX、闵XX等人的授权，被上诉人该委托行为事后也没有经得相应权利人的追认，故根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，本院确认被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖委托书》为无效合同，上诉人依据该无效合同诉讼请求被上诉人向其支付代理费用46000元没有事实根据和法律依据，本院予以驳回。一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费2100元，由上诉人负担。

本判决为终审判决。

二O一四年五月二十二日