前段时间的叫骂炒房者云云,本人已经按奈不住.刚看到一个万科打人事件又是一群愤青连连叫好.悲!你们的良心何在?可以很负责的说,几群温州客是炒不高中国房价的.下面先简单介绍一下中国房地产的发展历史：

　　中国房地产市场的历史是与中国二十世纪七十年代末的改革开放同步进行的。

　　作为中国社会、经济全面改革开放的一个重要组成部分，房地产与国民居住问题紧密相关，但其市场化又是相对滞后的一个领域。在计划经济色彩仍旧浓厚的年代，中国房地产同许多新鲜事物一样萌芽在珠三角那片土地上。八十年代中期的广州、深圳等最一批接受改革开放洗礼的城市，成为了日后中国房地产蓬勃发展的奠基石。但那时的房地产市场还只是星星之火，尚未形成燎原之势。全国范围意义的房地产市场还远没有形成。福利分房的背景下，房地产产品的投资市场还显得相当狭小。而在产业发展初期，因供求关系极度不合理形成的虚假繁荣，终于酿成了1989年的“海南房地产泡沫”。可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中走上了真正意义上的市场化发展之路。房地产真正市场化的历史应从上世纪九十年代算起，而全国范围的市场化进程可以说1992年开始。1992年春夏之后，在全国从南方到北方的、从东部到西部的大中城市里，“商住楼”、“开发区”、“花园社区”等各类房地产项目的工地纷纷开工，连沿海地区一些地理位置偏僻、经济实力也不显山露水、甚至在地图上连名字都很难找到的小城市也不例外。

　　整个中国房地产的发展，起起伏伏，走过了26年的历程。在这26年里，中国地产行业发生了怎样的变化?发生了哪些足以对整个行业产生影响的事件?不妨把从上世纪80年代房地产萌芽到2006年房地产走向成熟这一历史过程分成四个阶段进行简要的梳理：

　　第一阶段：房地产萌芽期(1991年之前)

　　早在1978年，中国房地产已经开始了相关的理论研究，同时启动了房地产开发的准备工作。

　　在1987年，深圳率先出台了新的房地产政策——房地产使用权可以交易。这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由go-vern-ment分配的局面，带有实验性质。随后，在广州也出现了类似的情况。中国房地产萌芽于南国热土，并开始向全国逐步渗透。其间发生的重大历史事件如下：

　　1978年，理论研究界开始提出了住房商品化、土地产权等观点，为中国房地产发展打下理论基础。

　　1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。同年，中国房地产开发集团(中房集团)成立。

　　1982年国务院在四个城市进行售房试点。

　　1983年天鸿集团前身，北京房地产开发经营总公司创建。

　　1984年广东、重庆开始征收土地使用费。

　　1987年11月26日，深圳市go-vern-ment首次公开招标出让住房用地。

　　1988年2月25日，国务院印发国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。

　　1988年，万科通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。这年11月18日，万科以2000万元的价格参与投标买地，一举夺得荔泉地块，万科正式进入房地产业，成为国内较早进行住宅商品房开发的企业之一。

　　1990年上海市房改方案出台，住房公积金制度开始建立。

　　1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

　　1991年，1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易。

　　第二阶段：房地产爆发期与平稳期(1991—1997年)

　　1991年到1992年，是中国房地产的爆发期，特别是Dengxp视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。当时的情况是：谁都不懂房地产，但谁都知道房地产是一个暴利行业，结果东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段;只要结果，不管过程;其非理性的运动模式最终导致了泡沫破裂，哀鸿遍野。经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。中国房地产由此进入相对平稳的发展期。其间发生的重大历史事件如下：

　　1991年9月13日，冯仑等人注册了海南农业高技术投资联合总公司，当时冯仑、王功权、刘军、易小迪、潘石屹、王启富6人大约占到了公司总股份的65%。“农高投”成为万通的前身。

　　1992年6月12日，北京市go-vern-ment公布《北京市住房制度改革实施方案》以及其他七个配套办法，并于7月1日全面实施。

　　1992年万科确立房地产为主导行业，开始进行由多元化转为房地产开发为主导业务的专一化战略调整。

　　1992年，万科跨地域经营发展迅速，重点开发东南沿海地区的房地产和股权投资业务。上海、青岛、天津等地项目发展顺利，为公司的规模化发展奠定了坚定的基础。

　　1992年6月16日，经对外经济贸易部批准，中国海外集团正式成立。

　　1992年8月20日，中国海外发展在香港联合交易所挂牌上市，成为第一家以在香港业务上市的中资企业，获得了99倍认购，冻结资金758亿港元，创下当时的历史纪录。

　　1992年9月，广州保利房地产开发公司成立，为国家一级房地产开发资质。

　　1992年11月23日，恒大地产公司所发行流通A股经批准在深圳证券交易所上市交易， 股票代码：000502。

　　1993年12月，万科更名为“万科企业股份有限公司”

　　1994年9月，万科举行了成立十周年系列庆典活动。

　　1994年阳光100参与决策北京万通新世界广场开发，创造了北京房地产最早的经典故事。

　　1997年11月6日，保利地产参加广州市用地制度改革首次用地招标拍卖活动，以8798万元独

　　家投得北京南路地块。

　　第三阶段：房地产活跃期(1998—2002年)

　　1998年，中国房地产出现了一个新事物，就是所谓的“房改”，即将单位直接分房改为货币化分房。此项政策一出，银行按揭顺势推出。从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，真正的房地产市场诞生。这期间也发生了一些比较有影响的事件：

　　1998年下半年，万科推出“万客会”，为公司与客户之间的有效沟通起到重要的作用，被媒介誉为“引发地产经营革新的举措”。

　　1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。”此份文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。

　　2001年11月,《福布斯》杂志评选出“全球最优秀300家小企业”万科公司排名第六位。

　　2002年3月，潘石屹成立SOHO中国有限公司。

　　2002年8月8日，中海地产股份有限公司在深圳注册成立，8月28日，中海地产正式通过批准进入在内地A股上市的辅导期。

　　2002年8月广州恒大实业集团有限公司(以下简称：恒大集团)通过受让公司法人股 41,864,466股，成为公司第一大股东。

　　2002年年内，万科在全国销售住宅1.1万多套，按住宅销售面积来算，万科已经成为全世界第一的开发商。

　　2003年4月1日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)。此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央go-vern-ment第一次采取的“抑制房地产过热”的措施，表明中央go-vern-ment对房地产的态度由支持转为“警惕”。

　　2003年6月 北京首都创业集团有限公司重组其房地产业务成立的首创置业股份有限公司，在香港宣布全球发售5.64亿股H股，发行价每股不超过1.68港元。发售股份约占首创置业已扩大股本的35%。

　　2003年7月30日，中海地产正式签约上海建国东路项目。该项目总开发面积约60万平方米，总投资额约60亿元。

　　2003年建外SOHO年度销售额达到33.2亿元人民币，创单体项目销售新高。

　　第四阶段：房地产调控期(2003—至今)

　　从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调控”，央行严控房贷的121文余热未尽，中国房地产又面临新的政策考验。2003年以来，中国房地产宏观调控政策不断，不能简单地理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一种土地资源的再分配，而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，行业规范性、结构性调整将藉此深入展开，中国的房地产市场将由此步入新的发展阶段。

　　2003年10月，香港联交所上市公司首创置业(H K2868)与国家开发银行签署协议，达成了为期10年金额达45亿元的授信贷款，其利率比普通贷款优惠下浮10%。这些授信贷款将用于首创置业进行一级土地开发。这是国家开发银行本年度最大额度的授信贷款之一。

　　2003年，天鸿集团分别参与了国家奥林匹克体育馆和奥运村项目、奥运会顺义水上运动场和五棵松奥运馆的投标联合体，并全部中标。子公司天鸿宝业先后开发了回龙观龙华园小区、恩济庄二区北工程、曙光花园、回龙观龙腾苑、观澜国际花园等项目。

　　2004年1月，万科被《21世纪人才报》等单位推选为“房地产行业十佳雇主”之一。2月4日，招商银行授予万科集团“钻石客户”号。

　　2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(简称“71号令”)，规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的标拍卖挂牌出让方式进行。

　　深圳市梅江南投资发展有限公司成立，其背景是总资产逾40亿元的天津市滨海投资控股集团为进军珠三角地产领域而专门设立的投资公司。其在深圳开发的第一个项目是左庭右院。

　　2004年上半年，“恒大地产”保持良性发展态势，被国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所评为“中国房地产上公司财富创造能力10强”。

　　2004年9月2日，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对控制商业银行房贷风险作了相应规定。

　　2004年10月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内“地产泡沫说”的专题报告。报告对目前中国房地产市场所作的分析和判断，得出的结论是：“泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象。”此份文件将各部门对房地产问题的分歧公开化。

　　2004年11月6日一笔价值9亿多元的土地转让合同在北京正式签定，这是国土资源部禁止以协议方式转让土地后，北京市以招标方式转让的第一块土地。获得这块土地的是北京首创置业。这片土地共有12万多平方米。

　　2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》。该份文件强调：“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”，并要求各地方go-vern-ment高度重视房地产价格，明确提出:“控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”这个通知被人们称为“国八条”。

　　在2005深圳春季房地产交易会上，左庭右院以类似于“行为艺术”的营销方式， 精心布置了“手工创作”的主题场景，惊艳全场，取得了极大的轰动效应。

　　2005年5月27日华润被评为2005(第五届)中国房地产上市公司1强 。

　　2005年7月1日，首创置业股份有限公司(2868.HK，以下简称首创置业)发布公告称，将与目前世界上最大的房地产业投资公司之一——新加坡GIC 新加坡go-vern-ment产业投资有限公司旗下(RecoZiyangPteLtd)二次“联姻”，在上海合资成立“新创地产投资”，经营范围包括发展、经营及管理国内的住宅、商用及写字楼物业，并从事与房地产相关的投资、收购。

　　2005年7月14日，富力以H股模式在香港主板上市。

　　2005年7月24日，北京保利垄上别墅公开发售。开盘当日推出的别墅基本售罄，成交金额超过3个亿。

　　2005年8月 华润置地(北京)股份有限公司以25.65亿天价竞得海淀清河镇住宅及配套用地。

　　2005年，作为专业的开发商，阳光100在全国共开发了10多个项目，已建与在建总面积逾400万平方米;目前，公司每年新增开发面积超过100万平方米。

　　2005年3月底，国务院办公厅出台的《关于切实稳定住房价格的通知》即“国八条”。

　　2006年4月28日央行宣布：将人民币贷款基准利率上调0.27个百分点。

　　2006年5月17日，“国六条”出台，引发诸多争议、产生巨大反响。

　　……

　　现在分析万科降价原因：

　　一。融资难

　　大家都可能知道房产资本密集型行业，能否有充裕的资金是成败与否的关键，而今年国家连续的宏观调控使得房产企业的日子不大好过，万科可能也不例外，由于今年股市不景气，像去年那样的随便增发，发行债券可能今年会被投资人用脚投票，何况万科本身的股价已经跌的比较多，所以万科降价很有可能是处于融资艰难，最近万科向民生银行贷款30亿据说已经被拒了。

　　二。快速回笼资金

　　万科一直“标榜”自己从不捂盘，从来是快速开发，快速销售，不过这个理念中最重要的就是大量资金的支持，和第一个原因类似的，由于融资难，所以想要从银行获得资金，那么销售自己的产品靠房贷获得也是一个不错的办法，另外一个方面，银行由于贷款难的问题，也很着急，因为银行如果贷不出去钱，接下来倒霉的就是银行，到时候不良资产上升，(比如出现烂尾楼)，所以在当下这个阶段，需要资金的企业通过原始的降价手段来套取银行的资金也是可以理解的。

　　三。地段问题

　　不容置疑的是万科项目的地段似乎都不怎么样。地产界有句格言：地段地段地段，因为万科的地段问题所以能吸引的消费人群就有限，而由于周围的楼盘也有不少，相当数量地段要远远优于万科，比如丽江公寓，而万科魅力之城处于工业区中，今后生活会有很多隐形的生活成本，配套是问题，孩子的教育更是大问题，所以万科的房子除了品牌之外并没有太大的优势，要吸引人群采取降价，毕竟非买那里房子的人不多，卖出一套算一套了!

　　四。搞死人还是活下来?

　　据说去年绿城的财报资产负债比超过100%也就是简单意义上的资不抵债，估计万科也好不到哪去，不过起码比些小企业好多了，所以万科降价一定会引起部分开发商的跟风，万科就可以借机洗牌，搞死那些小的开发商，至于搞不死的就可以媾和起来形成寡头垄断，重新完成对地产市场的定价。到那个时候，万科还是那个万科，可能会更牛x。

　　五。房价会跌到哪去?

　　据联合国的报告，在一个福利完善的国家(请特别注意)合理的房价应该是家庭收入的5到10倍，按这个理论杭州去年年收入大概是21689元，照这个价格算，房价套均应该在22w到44w之间算中间价就是33w，而照现在市区均价1.2w算，90方的价格就是108w差不多能跌70%，而这个数字和香港97年房价从最高到最低的跌幅居然惊人的相似。

　　六。为什么房价会涨到那么高才降?

　　按照上面说的，或者按照理论分析，中国的房价绝对到不了那么高，但是为什么就到了那么高呢?很多人口口声声说没钱买房子，但是同样到最后去买了所谓的打折房，赔上自己的下半辈子，情愿当房奴。大家可能有一点没注意，炒房者比购房者更受地产商的欢迎，因为同样有100w，购房者可能就买一个房子，把钱都付掉，而炒房的人则会买三套，付首付，那么对于房产商来说就等于卖出三套房子，而银行就等于贷出三套房子的钱出去，虽然有所谓的风险，但是比起其他项目，房贷的风险是最低，而在房价上涨的时候，利润最高，去年建行号称亚洲最赚钱的银行，主要的功劳，莫不在此。而到现在，等到炒房的人都发现再这样不行了，这才真正形成了所谓的有效需求不足的问题。那么供求关系逆转的结果，是很简单和很明显的。无形的手终将发挥它应该发挥的作用。

　　七。房子和股票有什么区别?

　　很多人要退房，我也很同情，但是有一点，房子和股票有什么区别?或者说你购买房子和股票的心态有什么区别?恐怕没有希望房子跌，这和你是不是拿来自住没有直接的关系。所以不管怎样，起码买房子的时候你有可能部分拿来投资，为什么，如果你知道未来房价要下跌50%，你肯定会现在就把房子卖掉，这个时候你不会说房子是拿来住的。当然，这样并不是说开发商就没有责任，作为一个市场的领军企业，万科在降价前还在不断鼓吹房价上涨论，虽然这样的文字没有进入合同，那么这样的行为对于一个消费者的选择会起到微妙的变化，因为现在万科打7.5折，谁能保证到春节不打5折?那么现在打7.5折的人不是一样套在里面?所以这种行为对于品牌的伤害是很大的，现在说万科打折好的人，我猜不会有一个真正去买万科的房子，因为他们正在等待更大的折扣，这和股市熊市形成完全是一个道理，如果确认现在的房价是顶峰，那么任何卖出房子都是正确的。万科不过是先行一步而已。也许等到市场反应过来，可能7.5折买房都可能是很大的笑话。从这个角度讲，很容易明白为什么万科降价，这和股市里面的逃顶的道理基本一样。